Zarządzanie obiektem w BIM

….a może BIM w Zarządzaniu obiektem?

Zarządzanie nieruchomością stawia przed Zarządcą ciągłe wyzwania. Jego zadaniem jest ciągłe optymalizowanie kosztów funkcjonowania obiektu. A jest co optymalizować, ponieważ koszty eksploatacji mogą sięgać aż 80% całkowitych kosztów życia obiektu. Dlaczego więc nie szukać rozwiązań, które ułatwiłyby nam pracę? BIM z pewnością należy do jednego z nich. Jego idea zakłada przesunięcie kosztów inwestycji na etapie projektowania, mając za zadanie odciążyć etap wykonawstwa i eksploatacji. Pozwala zasymulować funkcjonowanie budynku już na etapie projektowania, obniżając koszty facility managementu jeszcze przed wybudowaniem obiektu.

Jak połączyć BIM z FM?

Głównymi celami zarządzania obiektami jest zapewnienie ciągłości jego funkcjonowania, stosowna jego konserwacja i optymalizacja kosztów utrzymania. Aby usprawnić te procesy, staramy się jak najefektywniej zarządzać dostępnymi informacjami. Dlaczego więc nie skorzystać z dobrodziejstw bimu i nie wykorzystać modelu powstałego w czasie projektowania i budowy obiektu. Stanowi on fantastyczną bazę dla dokumentacji budynku i jego komponentów, które dodatkowo wzbogacone są o reprezentację graficzną. Dzięki temu wzrasta efektywność zarządzania i amortyzacja bimu, dając inwestorowi kolejny argument do jego wdrożenia.

Jakie wynikają z tego korzyści?

Oczywiście z każdym nowym rozwiązaniem powinno podążać uzasadnienie jego wykorzystania. Całe szczęście w tym przypadku ze znalezieniem argumentów nie ma większego problemu:

• Niższe koszty związane z wdrożeniem fm – dzięki wykorzystaniu modelu BIM powstałego w trakcie projektowania i budowy branża facility management traci znacznie mniej czasu na przygotowanie bazy pod zarządzanie obiektem, ponadto dzięki możliwości symulowania działania obiektu jesteśmy w stanie przewidzieć, na których aspektach powinniśmy się skupić w pierwszej kolejności
• Model – uzyskujemy ciągły dostęp do aktualnego modelu, który zawiera informacje o fizycznym obiekcie
• Przeprowadzanie symulacji – ułatwia efektywne zarządzanie, poprzez bieżącą analizę kosztów i możliwość przeprowadzania symulacji zmian, bądź też modernizacji i ich wpływ na koszty
• Ułatwienie procesów modernizacji – można prowadzić nadzór nad przeprowadzanymi pracami konserwacyjnymi czy remontowymi
• Obniżenie kosztów modernizacji – zmniejsza koszt prac modernizacyjnych dzięki dostępowi do informacji technicznych dzięki bezpośredniemu dostępowi do nich z poziomu modelu
• Zmniejszenie nakładów związanych z inwentaryzacjami – przy skrupulatnie prowadzonym modelu zyskujemy bazę do prowadzenia inwentaryzacji, która sprowadzić może się jedynie do kontroli jego poprawności
• Transparentność historii obiektu – bim jest dodatkowym atutem dla potencjalnych inwestorów, którzy zyskują wgląd do historii i stanu obiektu
• Monitoring pracy FM – zdalny dostęp do zaktualizowanego modelu BIM pozwala nadzorować efektywność pracy administracji obiektu
• Udogodnienia dla najemców – potencjalni najemcy są w stanie, dzięki modelowi szybko wykonać projekt wymaganego lokalu a przy okazji uniknąć nieprzewidzianych kolizji instalacyjnych

Jakieś wady?

Wprowadzanie BIMu do administracji obiektu można powiedzieć, że jest naturalnym przedłużeniem funkcjonowania modelu. Jednakże co wtedy gdy chcielibyśmy wdrożyć go dla istniejącego budynku? Oczywiście jest to możliwe, jednak wymaga przeprowadzenia szczegółowej inwentaryzacji, również branżowej oraz wykonania modelu, co znacznie podnosi koszty przedsięwzięcia. Poprawnie funkcjonujący model stawia również przed administracją pewne oczekiwania. Po pierwsze wymaga przeszkolenia pracowników, jeśli nie mieli wcześniej doświadczenia w pracy z podobnymi rozwiązaniami. Ważnym aspektem jest również dyscyplina przy aktualizacji informacji zawartych w modelu oraz zmiana przyzwyczajeń związana z systematyką pracy. Warto jednak pamiętać, że doświadczenia wyniesione z projektu pilotażowego z pewnością będą procentować w kolejnych realizacjach.

Podsumowując

Jeśli chcielibyśmy podsumować nasze rozważania, to z pewnością zwrócilibyśmy uwagę na fakt, że BIM zmienia funkcjonowanie zarządzanie obiektem w kierunku bardziej elastycznych rozwiązań i bardziej bezpośredniego zarządzania informacją. Pozwala na obniżenie kosztów eksploatacji na każdym etapie eksploatacji budynku i  umożliwia ciągłą kontrolę jego działania. Jak łatwo więc zauważyć Facility Management jest kolejnym argumentem za wdrożeniem BIMu.

Piotr Wolny
BIM Specialist
bimdrone.pl